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　　作者：深圳市房地產研究中心高級研究員、中山大學銀行研究中心高級研究員，經濟學（金融方向）博士李宇嘉　　　　　當前，商品房市場正處于史無前例的調控打壓中，房地產唯一的政策“風口”就是住房租賃。十九大提出構建“租購并舉”的住房新制度，培育住房租賃上升為國家戰略。未來幾年，大城市30%的新增住房用地轉向租賃，集體建設用地全面轉向租賃，閑置低效的商辦和工業廠房、園區“改租賃”落地；稅收方面，2016年39號文提出的各項優惠正在落實；金融支持上，央行明確表示，未來將全力支持住房租賃。近期結束的銀行業金融機構監管工作會議也明確，信貸投放重點轉向租賃，銀行全面介入租賃項目開發，解決租賃投資期限錯配的REITs也已啟動。　　政策投放紅利包，各界對租賃前景看好，如預計租賃人口將從目前1.89億增長到2030年的2.65億，市場價值從1.1萬億增長到3萬億，加上資本市場扶持，租賃實現了“多主體供給”。近兩年，開發商、房產中介、酒店公司、“國家隊”（租賃企業、開發商和銀行）、資本運營、互聯網公司等，紛紛進軍住房租賃。2015年之前，全國長租公寓僅300家左右。截止2017年，全國各類長租公寓企業和平臺達1200家，僅深圳就有200家。目前，長租公寓主要有四大類，互聯網創投、開發商、酒店、中介，占比分別為63%、21%、11%和5%，國家隊也在迅速崛起。擴張最快的是資本扶持下的品牌運營商，如You+、優客逸家、魔方、萬科鉑寓、世聯紅璞、鏈家自如等。　　目前，我國個體租客和房東一對一的私人散租占租賃市場97.5%的份額，機構租賃占比不足3%。缺少“店大不欺客”、專業化和長期經營的機構租賃，被認為是我國住房租賃市場弱小、亂象叢生的主要原因。因此，壯大專業化、規模化租賃是國家培育住房租賃市場的重點，政策利好集中在此。近兩年，以長租公寓為主的規模化、專業化的機構租賃正呈現出可喜的變化。一是金融、土地、稅收、規劃調整（集體土地、商業辦公改租賃）等配套政策逐漸到位，特別是“租售同權”開始落地，如廣州“學位到房”，深圳租客持租賃合同可就近入學，南京、武漢、成都等地全面放松落戶門檻等；二是誕生了一批規范化和標準化運營的全國租賃品牌企業。　　比如，2015-2017年，全國長租公寓門店數量年均增長35%、45%和50%。其中，品牌長租公寓收儲或開業門店數均實現翻倍增長，分散式（零散收儲房源后再出租）經營的鏈家自如、我愛我家相寓、愛上租、青客等，已開業房源數分別達45萬套、40萬套、6萬套、5.8萬套；集中式（整棟收儲再出租）的魔方、安歆公寓、世聯紅璞等，已開業房源數分別為4.35萬套、4.3萬套、3萬套。三是產品線開始豐富，既有高端白領公寓，也有為工廠、醫院等用人單位提供的單身或集體公寓，更有針對低收入人群的公租房；四是租賃體驗提升了，如24小時管家服務，從選房到簽約，再到搬家、各類繳費和維修、爭議處理等等，品牌公寓實現線上標準化全流程服務，以往普遍存在的隨意漲租、克扣押金、生活設施配置不全和質量差等現象有所緩解。　　但是，受政策和預期樂觀推動，大家一窩蜂涌入租賃行業。特別是，互聯網思維的打法下，普遍的做法是，先把市場規模吹大，然后在資本的裹挾下拼命圈房源和搶占份額，看誰最先探頭并實現贏者通吃，這與炒作共享經濟、眾創空間的做法如出一轍，造成服務和運營競爭力跟不上，供求錯配、套利突出、同質化等嚴重問題。目前看，經被念歪了，未來甚至要啟動租賃“去庫存”。本質上，國家鼓勵住房租賃，除培育“先租后買”的消費模式，更重要的是解決新市民（2.45億外來人口、2500萬大學生）對低成本、相對體面、配套完善的租賃需求。調查顯示，租賃需求集中的12個大城市，租客月收入5千以下的占27.6%，5千-1萬元的占50.41%，高于1萬的僅占22%。人均收入高的上海和深圳，租金低于3000元的商品房租賃需求占26.4%，供應僅占11.9%。即便考慮低租金的城中村，深圳1000-3000元租金的需求也占51.4%。　　所謂萬億級增量市場，主要基于以下幾個因素：租房傾向更高的90后、00后相繼進入社會；高房價導致居民推遲購房；基于工作變動、小孩教育、照顧父母，有房人也租房；外來人口涌入大城市，舉家長期租住等。從供應看，由于收房、裝修、管理等綜合成本高，投資回收期太長（6-10年），漲租是普遍的盈利模式，運營（比如接受托管、金融）和服務溢價競爭力還未體現，倒逼長租公寓不得不將目標群體定位在白領和中高收入。但是，由中介代理且滿足線下差異化需求的私人散租已解決很大一部分需求。另外，城鎮居民可支配收入（中位數）累計同比增速連續3年下降，2017年7.2%的增速不足2012年（15%）的一半，未來或因經濟轉型繼續下降。　　目前，市場確實需要秩序規范、有體驗優勢的長租公寓，但這只是個小眾市場，而不適合大規模涌入。但主體多元、供應放量的趨勢已不可阻擋，萬科鉑寓2018年收儲和開業達到45萬間，旭輝領寓5年增加20萬間，世聯紅璞3年增加10萬間等，未來幾年品牌基本上翻1-2倍，碧桂園甚至提出3年要增加100萬間。另外，租賃需求集中的12個城市，目前已出讓100多宗租賃地塊，未來土地供應的30%要建租賃住房。同時，一二線城市都在大力吸引人才，政府主導的人才公寓紛紛上馬。此外，商辦和工業廠房“改租賃”已在上海落地，各大城市這類用地占城市建設用地的30%-40%，即便10%拿來建租賃住房，也是巨大的規模；北京、廣州、杭州等集體土地也開始入市，由村集體和市場機構聯合開發針對城市居民的租賃住房。　　傳統的私人散租，盡管配套缺失、體驗也差，但沒有融資、管理、稅收成本，對應的就是低租金。長租公寓進入，必然會抬高租金。目前，能賺錢的長租公寓有兩類，即收儲舊工業廠房、廢棄酒店、商業群樓的集中式公寓，“打隔斷”、“上下鋪”的分散式公寓，前者盈利靠低成本，后者靠提高單位面積租金收益，二者共同特點是漲租金，消滅低租金房源。其他各類主體紛紛進入，套取政策優惠、吸引風投、挖掘洼地價值（集體土地和商辦改租賃）的不在少數。未來，租賃更強調服務體驗，但相應會增加成本、提高租金，這與解決新市民租賃需求背道而馳。租賃已是樓市主體，又是國家戰略，還是公共產品，除增加公租房、補足配套缺失外，地方政府應該將行業監管重點放在租賃上，而非新房開發和銷售，包括基本秩序構建、明確責權利、行為約束和處罰、行業自律等，這是解決租賃亂象和培育行業的根本之道。　　本文由平臺作者授權金融界網站發布，未經授權，請勿轉載。如果您有干貨觀點或文章，愿意為廣大投資者提供最權威最專業的參考意見。無論您是權威專家、財經評論家還是智庫機構，我們都歡迎您積極踴躍投稿，入駐金融界網站名家專欄。郵箱地址：mingjia@jrj.com.cn，咨詢電話：010-83363000-3477。期待您的加入！

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